השאלה הנשאלת לא אחת היא: האם כדאי לחתום על זיכרון דברים בטרם עריכת הסכם ? מהם ההשלכות של החתימה על זיכרון דברים ? והאם זיכרון דברים מהווה הסכם מחייב?
אתחיל דווקא בסיפור המעשה בו רבים נתקלים בעת שרוצים גם למכור וגם לרכוש דירה.
סוף כל סוף לאחר חיפושים מצאתם קונה או רוכש פוטנציאלי ואתם מאד חוששים שהוא עלול למצוא דירה אחרת ולמעשה תישארו ללא קונה או רוכש . אתם גם עוד לא פניתם לעו"ד כדי לערוך הסכם מחייב ולכן אתם מוצאים את עצמכם בדילמה שמה תפספסו את העיסקה שבעיני רוחכם כבר דמיינתם וראיתם אותה נסגרת וכל כוונתכם זה ליצור מסמך אשר יקשור את הצד השני אליכם בעיסקה .
יתרה מכך אפילו אם ערכתם פגישה ראשונית ואף פניתם לעו"ד והסכמתם על פרטי העיסקה כולל מחיר ,מועדי התשלומים ,סילוק משכנתא ,מימון וכד' אולם טרם נחתם ההסכם היות ועו"ד סיכם עימכם שתגיעו לחתימה בעוד מספר ימים עדין אתם עלולים למצא את עצמכם חוששים שמא העיסקה לא תצלח עקב כי לא נחתם מסמך כלשהוא ואולי היה צורך בחתימה על זיכרון דברים .
אז ראשית נתחיל בשאלות מה זה זיכרון דברים? והאם הוא מחייב ?
זיכרון דברים הינו מסמך שכולל את כל הפרטים המהותיים עליהם החליטו הצדדים והוא כולל בתוכו את היסודות והעקרונות עליהן מבוססת העיסקה . פרטים מהותיים הינם מחיר הדירה, מועד פינוי ,הגדרת הנכס ופרטיה, ותנאי תשלום. גם אם לא ערכו בניהם את כל הפרטים המהותיים אולם את רובם וניתן להשלים בדרך זו או אחרת את פרטי העיסקה גם אז זיכרון הדברים יחשב כהסכם .המבחן לבחינת זיכרון הדברים הוא מבחן הכוונה שבין הצדדים בהתאם לאדם הסביר ומבחן זה נקבע לפי התנהגותם של הצדדים בטרם חתימה על זיכרון הדברים ומרוח הדברים העולים מתוכו .
העקרונות הקובעים אם זיכרון הדברים מהווה הסכם מחייב או רק חלק ממשא ומתן הינם אותם עקרונות לפיו בוחנים את תקיפותו של הסכם .
העקרונות הם: עיקרון המסויימות ועיקרון גמירות הדעת .
כאשר עיקרון המסויימות קובע כפי שפירטתי קודם לכן שרוב הפרטים המהותיים של העיסקה יהיו במסמך דהיינו ,מחיר הדירה, תנאי תשלום , פרטי הנכס, מועד פינוי וגם אם חסרים פרטים קטנים העיקרון עדין יהיה בתוקף שכן הדרישה היא שיהיו פרטים מהותיים.
עיקרון גמירות הדעת מדבר על כך שצד אחד הציע לצד השני הצעה הצד שהציעו לו מסכים ומקבל את ההצעה מכאן שנתקיימה גמירות דעת של שני הצדדים להתקשר בהסכם מחייב
לעיתים בתי המשפט בוחנים את עיקרון גמירות הדעת בהתאם להתנהגותם של הצדדים ולנסיבות של המקרה ולאו דווקא מתוך המסמך הנקרא זיכרון דברים.
חשוב להדגיש כי לשני עקרונות הללו מתלווה עיקרון תום הלב שהוא העיקרון המנחה בכל עריכת הסכם שאומר שבמידה וצד להסכם או לזיכרון הדברים לא היה תם לב ניתן לבטל את ההסכם על פי עיקרון זה בלבד.
ולכן זיכרון הדברים הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין אולם אם הצדדים טרם הגיעו להסכם ובו שיכללו את העקרונות החשובים בניהם ורק ערכו את זיכרון הדברים לצורך משא ומתן בלבד אזי מילים אלה חייבות להיות כחלק מזיכרון הדברים לפיהם ירשם כי ההסכם מהווה שלב ביניים בלבד ,שאינו מחייב את הצדדים .
עניין חשוב נוסף הוא שבמידה וחתמתם על זיכרון דברים מסמך זה יהווה חלק בלתי נפרד מהדיווח לרשויות המס ומועד החתימה על זיכרון הדברים יהיה המועד הקובע לשם דיווח לרשויות המס ולא מועד עריכת ההסכם המאוחר שיערך על ידי עורך דין ,עניין שצריך לקחת אותו בחשבון היות ואם החתימה על ההסכם מתעכבת מעבר ל-50 יום (המועד בו צריך לדווח לרשויות המס על העיסקה מבלי לקבל קנסות וריביות) אתם עלולים לשלם קנסות וריביות לרשויות המס ואין הדבר ישנה אם לא ידעתם .
יתרה מזאת, עצם החתימה על זיכרון דברים יכול לגרום לצד הקונה לרשום הערת אזהרה בטאבו על העיסקה ,דבר שימנע מכם למכור את הדירה לאחרים .
מי כמוני יודעת שזיכרון דברים מחייב לכל דבר ועניין ואספר לכם על סיפורי האישי בו הפסדתי את הבית שלי כולל משק עקב חתימה על זיכרון דברים שממנו רציתי מאוחר יותר להתנער . למעשה אותו מקרה שקרה לי הוביל אותי להפוך ממורה לעורכת דין .
באמצע שנות השמונים חתמנו אני ובעלי על זיכרון דברים למכירת המשק שלנו במושב בצפון הארץ ולאחר מכן התחרטנו ורצינו לחזור מהעיסקה אולם הצד שכנגד התנגד והחלו הליכים משפטיים לאכיפת ההסכם אשר בסופם הפסדנו את הבית ואת המשק ונותרנו בחוסר כל . מאוחר יותר החלו הליכים משפטיים נוספים הקשורים באותה עיסקה כאשר אני יצגתי את משפחתי לבדי ללא ידע משפטי וניצחתי וכתוצאה מכך למדתי משפטים ושיניתי את מקצועי .
סיכום
לכן לאור המקרה הפרטי שלי ניתן להבין כי זיכרון דברים הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין אשר יכול לגרור אחריו אכיפת ההסכם וגם פיצויים מכאן שאם רצונכם לערוך בכל זאת זיכרון דברים אשר יהווה שלב ביניים להסכם חשוב להוסיף ולכתוב באופן מפורש כי "זיכרון דברים זה אינו מהווה הסכם מחייב וכל צד יכול לחזור בו ללא פיצוי לצד השני וזאת עד אשר יחתם הסכם מפורט אצל עורך דין" .ואפילו מומלץ להוסיף בכותרת המסמך : "זיכרון דברים לצורך משא ומתן בלבד".
