עסקאות קומבינציה

 

עסקת קומבינציה הינה עסקה בה בעלים של קרקע וקבלן משלבים כוחות בכדי למקסם את התועלות לכל אחד מהצדדים. בעסקה זו הבעלים מוכרים לקבלן חלק מהקרקע בהליך של מכר חלקי ומותירים בבעלותם את החלק האחר, כאשר התמורה אותם מקבלים הבעלים מהקבלן עבור מכירה זו הינה שירותי בניה, באופן שבסיום העסקה הבעלים יוותר עם מספר יחידות מוסכם בהתאם לחלקו בעסקה, שהוא יוכל להשאיר ברשותו או למכור.

 

ישנו מתווה נוסף ופחות נפוץ של עסקאות הקומבינציה אשר נקרא "עסקת תמורות". במקרה זה בעל הקרקע מקבל את חלקו היחסי בעסקה בכסף מתוך התמורה המתקבלת עבור מכירת כל יחידה בפרויקט.

 

אחוזי הקומבינציה או לפי העניין אחוזי עסקת התמורות, נקבעים בהתאם לשווי הקרקע והם משתנים בהתאם למיקום הקרקע. באזור תל-אביב למשל אחוזי הקומבינציה עומדים סביב 50% (שכן שווי הקרקע נעמד על כ- 50% משווי הדירה בנטרול המע"מ). ככל שאנו מתרחקים מתל-אביב אחוזי הקומבינציה יורדים.

 

 קיימים שני גורמים המניעים בעלי קרקע לחתום על עסקאות קומבינציה, ולא למכור את הקרקע במזומן. הראשון - כדאיות כלכלית, שכן בכל מקרה התמורה לבעל הקרקע בעסקת קומבינציה גבוהה מזו שהוא יכול לקבל בעסקת מכירת הקרקע במזומן. השני - מיסוי. בעסקת קומבינציה אשר הינה מעצם הגדרתה מכר חלקי של הקרקע, שיעור המס החל על בעל הקרקע (מס שבח) נמוך מזה שבעסקת מכירת הקרקע במזומן. מנגד, בעסקאות קומבינציה, מעצם היותן סוג של שותפות בין בעל הקרקע לבין הקבלן שנמשכת לעיתים שנים ארוכות (תלוי במצב הזמינות של הקרקע), קיים סיכון גדול יותר להיקלעות העסקה למצבים של כשל. מטעם זה קיימת חשיבות רבה לזהות הקבלן עמו מתקשר בעל הקרקע, ניסיון העבר שלו ויכולותיו הכלכליות.

 

גם לקבלן יש יתרונות בביצוע עסקת קומבינציה, בעיקר בשל העובדה שהוא אינו משלם במזומן עבור רכישת הקרקע, אלא משלם באופן דחוי בדרך של מתן שירותי בניה. מנגד הקבלן מוותר על חופש הפעולה שלו, ומקטין את רווחיו הצפויים ממכירת היחידות.

 

עסקאות קומבינציה מורכבות הן מבחינה משפטית והן מבחינה מיסויית, ובשל הנושאים הרבים שיש בהם פוטנציאל לחיכוך בין הצדדים, קיימת חשיבות רבה לניסוח החוזה בין הצדדים ולקביעת הביטחונות אותן יספק הקבלן על מנת להבטיח את קיום התחייבויותיו. לפיכך קיימת חשיבות עילאית לניסיונו ומומחיותו של עורך הדין המטפל בעסקה.

 

המיסים החלים על בעל הקרקע בעסקת קומבינציה הם:

מס שבח (רק על החלק הנמכר לקבלן ולא על מלוא הקרקע כפי שהיה אילו בעל הקרקע היה מוכר את מלוא הקרקע בעסקת מכר).

מע"מ בעבור שירותי הבנייה שניתנים לו ע"י הקבלן (הואיל ובעל הקרקע על פי רוב אינו עוסק מורשה עליו לשלם את המע"מ עבור שירותי הבניה שמעניק לו הקבלן אשר אינו ניתן לקיזוז).

היטל השבחה (היטל המוטל ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בשיעור של 50% משווי הקרקע לפני הענקת זכויות הבניה לשווי הקרקע לאחר הענקתן).

תשלומים למינהל מקרקעי ישראל במידה וקיימים (היוון, תוספת ניצול זכויות וכד').

 

העלויות החלות על הקבלן בעסקאות קומבינציה הנן:

מס רכישה על החלק הנמכר לו.

היטלים ואגרות הבניה והפיתוח (מלוא האגרות וההיטלים המשולמים לרשות המקומית בעבור תשתיות ובניה).

מלוא ההוצאות והתשלומים בעבור בניית היחידות על כל הכרוך בכך

 

למשרדנו ניסיון בייצוג של הצדדים במסגרת הסכמי קומבינציה לסוגיהן. ניסיוננו, הבנתנו את התהליכים בבניית פרויקטים, והעובדה כי אנו מייצגים הן בעלי קרקעות והן קבלנים, מעניקים לנו את האפשרות לתת ליווי מקצועי, יסודי ומקיף, החל משלב המו"מ וכלה ברישום הבניין כבית משותף.

 

תחומי עיסוק