פ

פינוי בינוי - דגשים משפטיים

 

עסקת פינוי בינוי מוגדרת בחוק כחוזה בין יזם לבין בעלי דירות בבניין המיועד לפינוי בינוי ועל פיו מתחייבים בעלי הדירות למכור את זכויותיהם בו, באופן חלקי או מלא, לצורך הריסת הבניין ובנייתו של בניין חדש במקומו בהתאם לתכנית מאושרת לפי חוק התכנון והבנייה. עסקת פינוי בינוי ידועה בשמה הנפוץ עסקת קומבינציה ובמסגרתה מפנים שכונת מגורים ישנה לטובת הקמת שכונה חדשה באותו המתחם. במסגרת העסקה מקבלים בעלי הדירות דירות חדשות ומרווחות יותר עם מפרט טכני עשיר בהשוואה לדירה הקיימת, גודל הדירה יקבע באמצעות ניהול מו"מ מול היזם.

 

אינטרס משותף לכל הצדדים

לכל הצדדים המעורבים בפרויקט פינוי בינוי יש אינטרס משותף להצלחתו. הצדדים הינם מדינת ישראל, רשות מקומית, יזם ודיירים. הרשות המקומית זוכה לשיפור חזות העיר, היזם מרוויח היטב ואילו הדיירים זוכים לדירה גדולה וחדשה, לשיפור משמעותי באיכות החיים ולעליית ערך הנכס שלהם.

 

לצורך אישור פרויקט פינוי בינוי נדרש רוב מיוחס ולא מוחלט בין בעלי הדירות על מנת לקבל החלטה לביצוע העסקה. בשנת 2006 נחקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006, שנועד להתמודד עם בעיית דיירים סרבנים. עד לחקיקת החוק הוכשלו עסקאות רבות בגלל עמדת המיקוח של דייר סרבן  שלעיתים הובילה להכשלת העסקה. מטרת החוק נועדה להתחשב באינטרס הציבורי המשותף של בעלי הדירות ולכן החוק מטיל אחריות בנזיקין על הדייר הסרבן כלפי שאר בעלי הדירות המסכימים לעסקה.

 

כדאיות העסקה לדיירים

דיירי פרויקט פינוי בינוי נהנים מדירה חדשה ומרווחות יותר בפרויקט או מדירה חלופית מחוץ למתחם, יודגש כי המפרט הטכני עשיר ויוקרתי יותר בהשוואה לתנאים הקיימים ועל פי רוב הדיירים זוכים גם לממ"ד, מרפסת, חניה ואלמנטים נוספים המשביחים את הנכס שלהם. לאחר הפינוי ועד להשלמת הפרויקט זוכים הדיירים למימון תשלום דמי השכירות הנדרשים לדיור חלופי עד לאכלוס מחדש, לעיתים הדיירים מקבלים חבילת הטבות נוספת כמו ריהוט לדירה החדשה. כמו כן חשוב לדעת כי הדיירים זוכים להטבת מס משתלמת כיוון שהוא פטור מתשלום מס רכישה.

 

עיגון חוקי לפרויקט פינוי בינוי

עיריות רבות מעוניינות לקדם פרויקטים בתחום התחדשות עירונית ולכן המחוקק נחלץ לעזרתן והוסיף פרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג-1963, במטרה לתמרץ יזמים לבצע פרויקטים של פינוי ובינוי. יזמים רשאים לפנות לוועדה הבין משרדית להתחדשות עירונית על מנת שזו תמליץ לממשלה להכריז על השטח כמתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי מועדף הכולל הטבות במס שבח, במס רכישה, במע"מ ופטור מתשלום היטל השבחה.

 

ליווי משפטי לדיירים וליזמים

מורכבות פרויקט פינוי ובינוי דורשת ליווי משפטי צמוד לכל אורך שלבי העסקה. משרד עורכי דין מירי כהן מעניק יעוץ וייצוג משפטי לבעלי דירות בפרויקט פינוי ובינוי וליזמים המעוניינים לבצע עסקת קומבינציה. עו"ד מירי כהן מנוסה בליווי משפטי של עסקאות פינוי בינוי ומתמחה בכל סוגי העסקאות התחום הנדל"ן והמקרקעין.

 

 

לשאלות נוספות ומענה מיידי בתחום זה, נשמח לעמוד לשרותך בכל עת.

מאמרים