חשיבות הכרת דיני מיסוי מקרקעין בעסקאות מכר

 

 

התמחות בעסקאות נדל"ן איננה ברת תוקף, מבלי שתדור בכפיפה אחת עם התמחות במיסוי מקרקעין, שכן לכל עסקת מקרקעין, גם הפשוטה ביותר, קיים היבט מיסויי, וזאת בשל העובדה שכל עסקה במקרקעין, מהווה עסקה החייבת במס באופן שעל המוכר חל עקרונית מס שבח ועל הקונה חל עקרונית מס רכישה. מדובר בתחום מורכב ובעל ניואנסים רבים, בעל השלכות רבות על העתיד, אף לאחר שהעסקה הפכה לעניין מוגמר זה מכבר – ולפיכך באמצעות טיפול נכון בו ניתן לחסוך ללקוח הרבה מאוד כסף.

 

זאת במיוחד לאור הרפורמה במיסוי מקרקעין {תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק")}, שנכנסה לתוקף בינואר שנה שעברה, אשר טרפה את הקלפים ושינתה באופן משמעותי את הדין אשר היה נהוג עד לאותה עת.

 

דוגמה לכך באה לידי ביטוי בעסקה בה ייצגתי מוכרים שבבעלותם 3 דירות. לפני ההתייעצות עימי ביחס להיבטי המס בעסקה, היה בכוונתם לבצע מכירה במס מוטב, בהתאם לסעיף 48א (ב2) לחוק, כלומר להשתמש בחישוב מס שבח מופחת – לינארי (להלן: "מס מוטב") ביחס לדירה הזולה מבין ה- 3. המוכרים, שמחים וטובי לב התכוונו לעשות זאת בהתבסס על עצת אחיתופל ש"העניק" להם עו"ד אחר, איתו התייעצו, מבלי לדעת 2 דברים חשובים: האחד, ניתן להשתמש במס המוטב אך ורק ביחס ל-2 דירות עד סוף תקופת המעבר (1.1.2018), ולפיכך, אם בכוונתם למכור את כל 3 הדירות שבבעלותם, כמובן שעדיף להם להשתמש במס המוטב ביחס ל-2 הדירות היקרות יותר.

 

בנוסף חשוב לדעת, כי לאחר שנמכרה דירה אחת במס מוטב, את השנייה ניתן למכור בפטור ממס מוטב רק בחלוף 4 שנים מהיום בו נמכרה דירה קודמת ע"י המוכר בפטור לפי סעיף 49ב (1) הישן (שבוטל בעקבות תיקון 76) – הוא הפטור המוכר לנו כ"פטור כל 4 שנים". המוכרים מכרו דירה בפטור זה לפני כשנתיים, ולכן יוכלו להשתמש במס המוטב פעם אחת מתי שיחפצו, ובפעם השנייה רק בעוד שנתיים נוספות מהיום.

 

בזכות האינפורמציה החשובה לעיל, שהינה חלק מהייעוץ המיסויי המקיף שהנני מעניקה ללקוחות להם אני מעניקה ייצוג משפטי בבואם למכור או לקנות נכס, הלקוחות לא "שרפו" את המס המוטב על הדירה הזולה, מה שחסך להם קרוב ל-350,000 ש"ח(!) במס השבח על הדירה היקרה מבין ה-3, אותה התכוונו למכור אחרונה, בתוך תקופת המעבר, והבינו שהיא הראשונה שיש למכור במס מוטב.

 

הדוגמה הנ"ל ממחישה היטב, כיצד ייעוץ נכון יכול לחסוך לכם המון כסף! לפיכך, בבואכם לבצע עסקת מקרקעין, כדאי להיוועץ בעו"ד שהינו מומחה במקרקעין, ושמומחיותו באה לידי ביטוי גם במיסוי מקרקעין. 

 

 

 

לשאלות נוספות ומענה מיידי בתחום זה, נשמח לעמוד לשרותך בכל עת.

מאמרים